Hoe raakt de huurregulering de private huurmarkt?

In juli trad de Wet Betaalbare Huur in werking. Wij onderzochten welke huurwoningen hierdoor geraakt worden en wat de gevolgen zijn voor huurders en verhuurders.

Welke woningen worden precies geraakt door de regulering? Voorafgaand aan de invoering van de Wet Betaalbare Huur, die de reikwijdte van bestaande huurregulering uitbreidt, was er weinig onderzoek gedaan naar de precieze impact ervan op de private huurmarkt.

In een nieuw onderzoek analyseren we, op basis van de gegevens van honderdduizenden woningen, in hoeverre de nieuwe gereguleerde huur afwijkt van de markthuur en van de waardering door private huurders en verhuurders. Ook kijken we naar hoe die verschillen samenhangen met de rendementen van verhuurders en de inkomens van bewoners.

---

Methode

Private huurregulering gaat via het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS reguleert de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen aan de hand van een puntensysteem. Een woning krijgt punten voor kenmerken als de oppervlakte, de WOZ-waarde of het energielabel. Het puntensysteem bestond al, maar is nu door de huurwet uitgebreid naar de middenhuur (tot en met 186 punten) en wettelijk bindend gemaakt.

We weten amper hoeveel huurpunten private huurwoningen hebben en wat de bijbehorende maximale gereguleerde huur is. Deze WWS-huur moeten we berekenen. Dit doen wij in onze policy paper door een huurpuntenmodel te schatten op basis van de woningen waar we het wel van weten: de grote corporatiehuursector. Met dit model (en enkele handmatige aanpassingen) berekenen wij hoeveel huurpunten private huurwoningen in 2025 hebben. Omdat óók de markthuur voor veel private huurwoningen onbekend is, maken wij een markthuurmodel. Uiteindelijk hebben wij voor 225.000 private huurwoningen een geschatte markthuur en een WWS-huur.

Resultaten

Onze analyse toont aan dat er grote verschillen bestaan tussen de WWS-huur en de markthuur. Voor het merendeel van de woningen ligt de markthuur hoger dan de WWS-huur. Dit betekent dat deze woningen (op termijn) een lagere huur krijgen als de WWS-prijs wordt gehanteerd. De prijsverschillen blijken vooral groot bij private sociale huurwoningen. Hoewel deze woningen al gereguleerd waren, konden verhuurders voor invoering van de Wet Betaalbare huur toch marktconforme prijzen vragen.

Belangrijk is dat er grote verschillen zijn in de mate waarin dit het geval is. Dit wijst erop dat de WWS-waardering onvoldoende aansluit bij de werkelijke waardering door huurders en verhuurders. Anders gezegd: ongeacht de vraag of huurprijzen in het algemeen te hoog zijn, verklaart het WWS-systeem slecht waarom huurders in de praktijk bereid zijn voor de ene woning meer te betalen dan voor de andere.

Waarom ligt de WWS-huur bij bepaalde woningen zoveel lager dan de markthuur? Uit ons onderzoek blijkt dat dit verschil voor ruim de helft verklaard kan worden door een afwijkende waardering van de locatie van de woning. Woningen op populaire locaties, zoals Amsterdam, kennen een veel hogere markthuur dan de huur die volgens het WWS is toegestaan en moeten dus veel meer in huur omlaag als gevolg van de regulering (zie figuur hieronder). Maar ook binnen steden zien we grote verschillen tussen gewilde en minder gewilde wijken.

Voor het resterende deel komt het verschil tussen de markthuur en WWS-huur door de fysieke kenmerken van de woning. In de figuur hieronder tonen wij het verschil voor het energielabel en de oppervlakte van de woning. In de policy paper tonen wij dit ook voor het type woning en het bouwjaar. Wij zien dat voor kwalitatief mindere woningen er een relatief groot verschil is tussen de markthuur en WWS-huur. Zij moeten meer in huurprijs omlaag.

Woningen van mindere kwaliteit en woningen op populaire locaties moeten dus het meest in huur omlaag. Het huurrendementen van deze woningen zal dus ook meer dalen, en daarmee stijgt de kans dat de verhuurder als huurder vertrekt ervoor kiest om de woning te verkopen of geen nieuwe investeringen doet in dit soort woningen. Hierdoor daalt het huuraanbod.

Een veelgenoemd argument voor de huurregulering was dat verhuurders te hoge rendementen maken. Door verhuurders aan een maximale huur te binden zouden hun rendementen maatschappelijk acceptabeler worden, maar nog steeds voldoende zijn om de woning te blijven verhuren. Huurders profiteren dan van lagere huren.

“Amsterdam kent, de laagste rendementen op huurwoningen”

Wij zien echter dat de WWS-huurregulering zich niet duidelijk richt op huurwoningen met hoge rendementen. Aan de ene kant zien we dat eenvoudige woningen, bijvoorbeeld met een klein oppervlak of een oud bouwjaar, relatief hoge rendementen hebben. In dit opzicht drukt het WWS dus hoge rendementen omlaag. Maar gegeven deze fysieke kenmerken van de woning, zien we dat juist op de meest gewilde locaties de rendementen het laagst liggen. En juist op die locaties moet de huur veel omlaag. Amsterdam kent bijvoorbeeld de laagste rendementen op huurwoningen (zie onderstaande figuur) – en huren is juist relatief betaalbaar ten opzichte van koop in de hoofdstad. Dit kan komen doordat de huurmarkt in gewilde gebieden, zoals Amsterdam, competitiever is dan elders in het land.

Kunnen huurders deze woningen kopen als ze verkocht worden? Onderstaande figuur suggereert van niet. De figuur vergelijkt verschillende buurten. In de meest aantrekkelijke buurten ligt de markthuur (gegeven de woningkenmerken) het hoogst ten opzichte van de WWS-huur. De figuur toont vervolgens dat niet alleen huurrendementen het laagste zijn op aantrekkelijke locaties (x-as), maar ook dat huurders daar het laagste inkomen hebben ten opzichte van de koopwaarde van de woning (y-as). Zij hebben dus weinig kans dat ze met hun inkomen de woning kunnen kopen als die van de huurmarkt verdwijnt.

De vraag is waar huurders die nu op gewilde locaties huren of willen huren terecht kunnen als dit soort woningen verkocht worden. Voor lagere inkomens die niet in aanmerking komen voor sociale huur, of nog niet hoog genoeg op de wachtlijst staan en niet kunnen kopen, was de private huurmarkt vaak de enige mogelijkheid om een woning op een populaire locatie te bemachtigen. Zij zullen dan elders een woning moeten zoeken waar huurregulering minder effect heeft. Mogelijk stijgen de prijzen daardoor elders. Ook is onze verwachting dat de woonbezetting afneemt doordat huurhuizen intensiever worden bewoond dan koophuizen. Daarmee neemt het tekort op de huizenmarkt toe. In eerder onderzoek was dan ook onze verwachting dat lagere inkomens daardoor mogelijk de dupe zijn van de Wet Betaalbare Huur.

Ons onderzoek gaat over de private huursector. Het WWS reguleert ook de huren in de veel grotere corporatiesector en heeft daar andere effecten. Dat komt omdat corporaties woningen met een groot verschil tussen de markthuur en WWS-huur niet zomaar verkopen. Corporaties kennen bovendien een toewijzingssysteem dat moet zorgen dat woningen terecht komen bij de huurders die geacht worden daar het meest recht op te hebben. Het WWS lijkt in de corporatiesector dus een veel geschikter instrument dan in de private huursector.

Voor meer inzichten en een uitgebreide beschrijving van onze methodologie, zie onze policy paper.