Het WWS en de private huurmarkt
In juli trad de Wet Betaalbare Huur in werking. Wij onderzochten welke huurwoningen hierdoor geraakt worden en wat de gevolgen zijn voor huurders en verhuurders.
De Wet Betaalbare Huur heeft als doel meer betaalbare huurwoningen te creëren. Dit wil het bereiken door de reikwijdte van bestaande huurregulering uit te breiden. Voorafgaand aan de invoering van de wet was er echter weinig onderzoek gedaan naar de precieze impact ervan op de private huurmarkt. Welke woningen worden precies geraakt door deze extra regulering?
In een nieuw onderzoek analyseren we, op basis van de gegevens van honderdduizenden woningen, in hoeverre de nieuwe gereguleerde huur afwijkt van de markthuur en van de waardering door private huurders en verhuurders. Ook kijken we naar hoe die verschillen samenhangen met de rendementen van verhuurders en de inkomens van bewoners.
Updates
Resultaten van het rapporten hebben hun weg gevonden in de Voorjaarsnota 2025 (p. 208 onder huurbevriezing, 2e bullet)
Matthijs Korevaar licht het onderzoek toe in het AD
Matthijs Korevaar deelt de onderzoeksresultaten in Trouw
Het onderzoek wordt besproken in Stadszaken
In het kort
Wij onderzoeken hoe de waardering van huurwoningen via het woningwaarderingsstelsel (WWS) afwijkt van de waardering door private huurders en verhuurders. Als gevolg van de Wet Betaalbare Huur is het WWS uitgebreid naar een groter deel van de private huurmarkt. Wij analyseren hoe de private woningvoorraad geraakt wordt door deze uitbreiding van de WWS-regulering. Dit doen wij door een WWS-huurmodel toe te passen op de private huurvoorraad. Vervolgens schatten wij voor private huurwoningen het verschil tussen de WWS-huren en markthuren en analyseren wij hoe deze samenhangt met de kenmerken van de woning, de rendementen van verhuurders en het inkomen van de bewoners.
Er zijn grote verschillen tussen markthuren en WWS-huren. Gemiddeld liggen de geschatte markthuren boven de maximumprijzen die het WWS voorschrijft. Maar hier is enorme variatie in: sommige woningen hebben markthuren die veel hoger liggen dan het WWS, andere juist veel lagere huren. Huurders lijken verschillende soorten woningen anders te waarderen dan het WWS dat doet. Met het WWS-huurmodel kan maar 35% van de verschillen in geobserveerde huurprijzen verklaard worden, terwijl een model op basis van woningkenmerken meer dan 70% van de variatie in huurprijzen kan verklaren.
Huurders waarderen zowel de locatie als de fysieke kenmerken van huurwoningen anders dan het WWS. Huurders kennen, gecorrigeerd voor woningkenmerken, een veel hogere waardering toe aan aantrekkelijke locaties dan het WWS. In dure regio’s zoals Amsterdam en Utrecht ligt de markthuur, gecorrigeerd voor fysieke woningkenmerken, soms tientallen procenten hoger dan de WWS-huur. Maar ook binnen grote steden zijn er zeer grote verschillen. Huurders kennen daarnaast, gecorrigeerd voor de locatie van de woning, een hogere waardering toe aan kwalitatief mindere woningen (klein oppervlak, oud bouwjaar, appartement, slecht energielabel) dan het WWS.
Het WWS treft niet eenduidig woningen met relatief hoge rendementen. Het WWS kent een hardere rendementsdaling voor kwalitatief mindere woningen en voor woningen op aantrekkelijke locaties. Doordat kwalitatief mindere woningen hogere rendementen hebben en woningen op dure locaties juist lagere rendementen, zien we dat de gemiddelde relatie tussen het verschil in markthuren en WWS-huren en de gemaakte rendementen zwak is.
Door regulering met het WWS neemt het tekort aan kwalitatief mindere huurwoningen en huurwoningen op populaire locaties toe. Omdat het WWS een harde huurdaling kent voor oudere, kleinere appartementen en woningen op aantrekkelijke locaties, is de kans groot dat minder nieuwe investeringen gedaan worden in deze woningen en bestaande huurwoningen verkocht worden. Andersom zullen door de lagere huur meer mensen interesse hebben in dit soort huurwoningen. Minder aanbod en meer vraag zorgen ervoor dat de schaarste van dit soort huurwoningen toeneemt.
De koper van een huurwoning zal gemiddeld een hoger inkomen hebben dan de huurder die anders in de woning gewoond had, maar dit verschil hangt af van het type woning. We zien dat op dure locaties, gegeven de fysieke kenmerken van de woning, huren relatief betaalbaar zijn ten opzichte van koopwoningen, en dat de huizenprijzen hoog liggen ten opzichte van het inkomen van huurders. De meeste huurders zullen deze huurwoningen dus niet kunnen kopen. Andersom zien we, gegeven de locatie, dat kwalitatief mindere woningen juist relatief lage koopprijzen hebben ten opzichte van de huur en het inkomen van de huurder. Koop van deze woningen is financieel dus relatief gunstiger.
Het huidige WWS kent beperkingen als reguleringsinstrument voor de private sector. Onze resultaten laten zien dat er grote verschillen zijn tussen markthuren en WWS-huren, en dat voor bepaalde typen woningen regulering met het WWS grote huurverlagingen afdwingt. Verhuurders met een winstoogmerk zullen daardoor niet snel meer investeren in dit soort huurwoningen, terwijl kopers van deze woningen doorgaans niet dezelfde mensen zijn als de huurders die anders in deze woningen zouden wonen. Het huidige WWS stimuleert zo een herverdeling van woningen en investeringen, terwijl onduidelijk is wat deze herverdeling oplevert en of deze gewenst is