Het ongewone Nederlandse woningmarktbeleid

Jasper H. van Dijk, Vinzenz Ziesemer en Julia van Rijn

Reguleren van de middenhuur, afschaffen van de leegwaarderatio en het verhogen van de overdrachtsbelasting: zomaar een greep uit de (voorgenomen) kabinetsmaatregelen om grip op de woningmarkt te krijgen. Het overzicht is snel kwijt. Wij nemen een stap terug. We laten zien dat Nederland op het gebied van woningmarktbeleid internationaal een buitenbeentje is.

In het kort:

De Nederlandse woningmarkt functioneert slecht: lange wachtlijsten, grote woningtekorten en relatief hoge huurlasten.
Ons woningmarktbeleid valt internationaal totaal uit de toon, door een relatief lage aanbodelasticiteit, hoge vraagstimulering en veel prijsregulering.
Beter beleid voeren lijkt makkelijk. Toch komt dat nauwelijks van de grond: gevestigde belangen voeren de boventoon.

Wonen is duur in Nederland en wachtlijsten zijn lang

De afgelopen jaren is wonen steeds duurder geworden in Nederland. Internationaal gezien zijn Nederlandse huurders een groot deel van hun inkomen kwijt aan huur, zo’n 30% van hun besteedbaar inkomen (zie onderstaande figuur). Het gesubsidieerde deel van de huurmarkt kampt daarnaast met lange wachtlijsten. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt zo’n zeven jaar, met uitschieters naar zeventien jaar in de steden.

Nederlands woningmarktbeleid is uniek

Om betaalbaarheid en toegankelijkheid te garanderen op de woningmarkt kan de overheid grofweg drie soorten beleid voeren. Het kan beleid voeren op de aanbodkant van de woningmarkt. Hieronder valt bijvoorbeeld de vergunningverlening voor nieuwbouwprojecten. Het kan beleid voeren op de vraagkant van de woningmarkt, bijvoorbeeld in het stimuleren van de koop van een eigen woning met belastingvoordelen. Ten slotte kan de overheid ingrijpen op de woningmarkt door middel van prijsregulering, bijvoorbeeld via sociale huur. Op alle drie de manieren is Nederland internationaal gezien een buitenbeentje: het aanbod van huizen is moeilijk in beweging te krijgen (lage aanbodelasticiteit), er is hoge mate van vraagstimulering en veel prijsregulering, zoals de onderstaande figuur laat zien.

*Noot: De beschikbaarheid van data voor iedere indicator is beperkt, waardoor de selectie landen niet volledig overeenkomt tussen de indicatoren.*
*Het Verenigd Koninkrijk hanteert andere belastingvoordelen voor het eigen woningbezit, onder andere via een vrijstelling van de vermogenswinstbelasting bij *verkoop van de eigen woning*

Lage aanbodelasticiteit

In theorie zorgt een stijgende vraag, door stijgende prijzen, voor meer aanbod. Meer aanbieders worden namelijk verleid de markt te betreden. Deze economische wetmatigheid geldt maar beperkt voor de Nederlandse woningmarkt. De elasticiteit van het woningaanbod is laag (zie o.a. CPB, 2017; OESO, 2019; IMF, 2020). Het gevolg van gebrekkige aanbodgroei is dat prijzen hoog blijven.

De lage aanbodelasticiteit van woningen heeft meerdere oorzaken. Vergunningverlening, ruimtelijkeordeningsbeleid en bouweisen zorgen dat het veel tijd het kost om een woning te bouwen en bepaalt dus hoe snel het aanbod reageert. Dit wordt verergerd door de stikstokcrisis.

Hoge vraagstimulering

Tegelijk zien we fors overheidsingrijpen in de vorm van vraagstimulering. Het meest sprekende voorbeeld is de hypotheekrenteaftrek. Al jarenlang wordt er gesproken over het beperken van deze fiscale stimulans, omdat het, zeker met een star aanbod, een prijsopdrijvend effect heeft. Zo maken belastingvoordelen de woningmarkt nauwelijks toegankelijker, maar kosten ze vooral belastinggeld. Het IMF adviseerde dit jaar voor de zoveelste keer om de fiscale stimulering af te schaffen.

Nederland belast ook woningen. Maar het eigenwoningforfait is zo laag dat het eigenwoningbezit per saldo fiscaal wordt gestimuleerd. En ondanks de afbouw van de hypotheekrenteaftrek (maximale aftrek is 37% in 2023), blijft Nederland internationaal opvallen wat betreft vraagstimulering.

Veel prijsregulering

Nederland is ook uniek in hoeverre het de huurprijzen reguleert. Het aandeel sociale (gereguleerde) huur beslaat ruim een derde van de Nederlandse woningmarkt. Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs, om mensen met een lager inkomen tegemoet te komen. Ondanks dat Nederland de grootste sociale huursector van Europa heeft, zijn de wachtlijsten lang.

Waarom we het moeten hebben over rechtvaardigheid

Kortom, ons beleid valt zeer uit de toon. Het lijkt op het eerste oog dan ook niet al te moeilijk ons beleid te verbeteren: verhoog de aanbodelasticiteit, verlaag de vraagstimulering en verminder de prijsregulering.

Toch lukt dat niet of nauwelijks. Het kabinet probeert wel iets doen in het stimuleren van het woningaanbod, maar omdat dit beleid vooral in handen van provincies en gemeenten ligt, heeft dit nog weinig effect. De vraagstimulering wordt ietwat beperkt door het afschaffen van de leegwaarderatio en het geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar grote stappen worden niet genomen. En in plaats van prijsregulering af te bouwen, wordt het uitgebreid: het kabinet is van plan om ook de huren voor middeninkomens te gaan reguleren, waardoor de kleine vrije huurmarkt nog kleiner zal worden.

Waarom is het moeilijk om grotere stappen te zetten? Volgens ons omdat de vraagstukken op de woningmarkt eigenlijk gaan over belangen, en niet over inhoud. Want gemeenten houden graag controle over het aanbod, woningbezitters willen hun fiscale stimulans niet kwijt en lage inkomens willen gereguleerde prijzen, omdat dat op korte termijn de huren drukt. Op lange termijn is het resultaat dan geen enkele vooruitgang, en torenhoge uitgaven aan woonlasten.

De discussie over de woningmarkt is dus vooral een verdelingsvraag: wie krijgt wat? Laten we de discussie dan ook zo voeren. Want anders komt het debat niet verder. De vraag is dus: wat is een rechtvaardige woningmarkt? Daarover schreven wij een essay.

Rechtvaardigheid

Het ministerie van Binnenlandse Zaken vroeg ons een bijdrage te leveren aan een essaybundel over rechtvaardigheid en de woningmarkt.

Elk beleid heeft invloed op belangen van verschillende groepen: de huurders, verhuurders, woningeigenaren, beleggers, woningcorporaties, en gemeenten. Het belang van de ene groep staat vaak haaks op het belang van de andere groep. Omdat er geen oplossing is waarbij alle groepen erop vooruit gaan is de discussie over de woningmarkt er ten diepste een over rechtvaardigheid. Ons essay werkt dit uit: welke uitkomst op de woningmarkt zien we als rechtvaardig, en welk beleid past daarbij? Lees het volledige essay hier.