In een goedkoop huurhuis wil iedereen wel wonen, maar dat is een probleem
Jasper H. van Dijk
Een lagere huurprijs is voor huurders een aantrekkelijk vooruitzicht, maar voor woningzoekenden een ramp. Voorbeelden uit Catalonië en Berlijn tonen hoe het woningtekort alleen maar toeneemt bij huurmaximering.
“Een noodsituatie”, zo beschreef minister Ester Capalla de woningmarkt van Catalonië in 2019. Huishoudens raakten in problemen door de torenhoge huren. Omdat nieuwbouw te langzaam ging, was een maximumhuurprijs dat meteen effect zou hebben volgens haar noodzakelijk. Berlijn nam een jaar later een vergelijkbare maatregel.
Nu, enkele jaren later, zijn de effecten van het maximeren van de huren in deze regio’s duidelijk. Het goede nieuws is dat de huren voor sommige woningen daadwerkelijk omlaag gingen. Maar er is ook een keerzijde. Meer mensen wilden de goedkopere woningen. De vraag nam toe. Maar minder verhuurders wilden de minder rendabele gereguleerde woningen aanbieden. Het aanbod nam af. In Berlijn halveerde het nieuw aangeboden aantal huurwoningen. Het woningtekort nam in beide regio’s toe.
Dit was geen verassing. In de regio’s werd hiervoor gewaarschuwd. Stapels academisch onderzoek die aantoonden dat woningtekorten toenemen door huurprijzen te maximeren, werden door experts onder de aandacht gebracht. Met daarin duidelijk de effecten: wie een woning met een verlaagde huur heeft profiteert, maar voor woningzoekenden wordt het in de regel lastiger om een huis te vinden en zijn dus veelal slechter af.
Lagere huurprijs
Enkele weken geleden bleek ook Nederland vatbaar voor de aantrekkelijkheid van deze maatregel. Een overgrote meerderheid van de Tweede Kamer nam op 25 april de Wet Betaalbare Huur aan, wat door een huurprijsmaximum volgens het ministerie leidt tot een lagere huurprijs voor 300.000 woningen. En net als in het buitenland was ook de kritiek op dit voorstel groot: de Raad van State, het Centraal Planbureau, vele academici en ook wij waarschuwden dat de beschikbaarheid van huurwoningen zal afnemen.
Maar de Tweede Kamer wilde toch. Er wordt van de politiek verwacht, zo was het sentiment tijdens de debatten, dat er íets moet worden gedaan aan de hoge huren. Kamerleden die wel vatbaar waren voor de kritiek probeerden de wet zo in te richten dat het prijsmaximum wel tot lagere huren zou leiden maar niet tot een lagere beschikbaarheid van huurwoningen.
‘Bij een lagere huurprijs voelen minder mensen de behoefte om hun woning te delen, waardoor het tekort oploopt’
Een onmogelijke opgave. Een maximum van de huurprijs onder de prijs die nu op de markt tot stand komt leidt nagenoeg per definitie tot een groter tekort. Meer mensen willen de goedkopere woning, maar minder verhuurders bieden ze aan. Daarbovenop gaan minder mensen bij lagere huurprijs een woning delen en stromen minder snel door, waardoor er minder woningen beschikbaar komen.
Huishoudens die niet geprivilegieerd zijn met een woning met lagere huur zijn dan de dupe. Het wrange is dat dit in Nederland vooral lagere inkomens zullen zijn. Door de lange wachtlijsten in de sociale huur en door de hoge inkomenseisen voor een koopwoning hebben vele mensen met lagere inkomens al jaren geen ander alternatief dan te huren op de vrije huurmarkt. Als er de tekorten op de vrije huurmarkt dan toenemen, trekken zij aan het kortste eind.
Maatschappelijke schade
Dit betekent niet dat de wil van politici om iets te doen aan het woningtekort onterecht is. De maatschappelijke schade van het woningtekort kan niet overschat worden. Mensen stellen kinderwensen uit, kunnen niet verhuizen voor hun droombaan en blijven noodgedwongen thuis wonen. Het woningtekort is ook een grote veroorzaker van vermogensongelijkheid. Mensen zonder koopwoning bouwen geen vermogen op en subsidiëren daarbij ook nog via de hypotheekrenteaftrek de vermogensopbouw van de rijkere Nederlanders in een koopwoning.
De ongemakkelijke waarheid is dat het oplossen van de woningcrisis iets van de lange adem is. Meer bouwen zorgt dat prijzen voor wonen kunnen dalen zonder dat het tekort toeneemt. Dit kost tijd. Maar dit betekent niet dat hier niet meer kan gebeuren. Tijdens de wederopbouw besteedde Nederland 8 procent van het overheidsbudget aan woningbouw.
Dat politici overgaan tot een huurprijsmaximum is in dat licht niet verrassend. Het kost in tegenstelling tot bouwen geen geld. Er is ook een andere reden dat het huurprijsmaximum voor politici een aantrekkelijke optie is. Er wordt al jaren met lede ogen gekeken naar de hoge winsten die pandjesbazen opstrijken ten koste van huurders. Deze verontwaardiging is niet onterecht. Corporaties moesten ten tijde van financiële crisis voor bodemprijzen panden aan beleggers verkopen. Dit vastgoed werd vervolgens amper belast. En omdat er heel veel vraag was naar woningen, waren de winsten voor particuliere beleggers erg hoog.
Nationaal beleid
De waarheid is alleen dat deze wet ook dit probleem niet oplost. De vastgoedwinsten zijn al gemaakt. Als beleggers door het huurprijsmaximum geen hoge rendementen meer kunnen maken in de toekomst zullen ze simpelweg hun pand verkopen en hun geld elders beleggen. De belegger zal het niet veel uitmaken. Er zijn genoeg starters die de woning willen kopen. De huurder die aangewezen is op de vrije huurmarkt is de dupe.
In Catalonië en Berlijn zette de rechter na enkele jaren een streep door het huurprijsplafond. De regio’s waren niet bevoegd dit beleid door te voeren. Al is nieuwe regulering in die regio’s in de maak. In Nederland zal de rechter er niet zo snel een streep doorzetten. De nationale overheid stelt het beleid op.
De Wet Betaalbare Huur ligt volgende week voor in de Eerste Kamer. Zij kunnen Nederland weerhouden van deze kortetermijnoplossing die de problemen op woningmarkt eerder groter dan kleiner maakt.
